Biaya SLF Pasar dan Pusat Perbelanjaan di Kabupaten Bekasi: Rincian Komponen

Pasar dan pusat perbelanjaan punya satu persoalan yang jarang dibahas pengelolanya: kepadatan penghuni yang tidak merata sepanjang hari. Pasar tradisional penuh sejak subuh sampai siang, lalu sepi. Pusat perbelanjaan ramai pada akhir pekan dan sore hari. Beban bangunan berubah mengikuti pola itu, dan sistem keselamatan harus mampu menangani kondisi terpadat, bukan rata-rata harian.

Kabupaten Bekasi punya keduanya dan dalam jumlah besar. Ada pasar rakyat di Cikarang, Tambun, Cibitung, dan Bekasi Timur yang dibangun dan dikelola pemerintah daerah. Ada pula pusat perbelanjaan modern, pertokoan bertingkat, dan sentra kuliner yang dikelola swasta. Sebagian bangunan pasar lama berdiri sejak puluhan tahun lalu dan belum pernah menyentuh perhitungan SLF.

Yang membuat pengurusan SLF pasar menarik untuk dibahas adalah statusnya yang sering campur. Sebagian area dikelola pemerintah daerah, sebagian disewakan ke pedagang, dan sebagian lagi dipakai untuk kantor pengelola. Pemetaan fungsi ini menentukan siapa yang membayar retribusi dan berapa besarannya.

PT. Puri Dimensi sudah menangani lebih dari 500 bangunan gedung selama 25 tahun. Artikel ini membedah komponen biaya SLF pasar dan pusat perbelanjaan di Kabupaten Bekasi, dasar hukum retribusinya, dan hal yang perlu disiapkan pengelola.

Daftar isi

Memahami biaya SLF pasar dan pusat perbelanjaan

Poin pertama yang menentukan segalanya: status kepemilikan dan pengelolaan. Pasar rakyat yang bangunannya milik Pemerintah Daerah Kabupaten masuk pengecualian retribusi menurut Pasal 99 ayat (4) Perda Kabupaten Bekasi 8 Tahun 2023. Pusat perbelanjaan swasta tidak masuk pengecualian, sehingga retribusinya berlaku seperti bangunan usaha lain.

biaya SLF pasar dan pusat perbelanjaan di Kabupaten Bekasi
Pasar dan pusat perbelanjaan memuat penghuni dalam jumlah besar sehingga jalur evakuasi jadi penilaian utama.

Poin kedua: pemetaan fungsi. Pusat perbelanjaan biasanya menyatukan beberapa fungsi dalam satu bangunan. Pertokoan dan area makanan masuk fungsi usaha dengan Indeks Fungsi 0,7. Area parkir di basemen ikut dihitung sebagai luas lantai. Kantor pengelola juga punya klasifikasi tersendiri. Kalau pemetaannya salah, perhitungan retribusi akan meleset.

Poin ketiga: luas total lantai. Untuk pasar, ini variabel yang paling menggerakkan nilai. Pasar dengan luas lantai seribu meter persegi dan pasar dengan lima ribu meter persegi menghasilkan angka yang berbeda jauh, meskipun keduanya pasar rakyat.

Ada satu kondisi yang sering muncul untuk pasar lama di Kabupaten Bekasi: bangunan dibangun bertahap, dengan blok dan kios yang ditambahkan dari waktu ke waktu. Tidak ada gambar menyeluruh, dan setiap tahap pembangunan membawa perubahan struktur yang belum terdokumentasi. Untuk kondisi ini, Pasal 99 ayat (3) memberi jalurnya, yaitu penerbitan PBG dan SLF untuk bangunan yang sudah terbangun dan belum memiliki PBG atau SLF.

Dasar hukum retribusi di Kabupaten Bekasi

Kabupaten Bekasi memakai Peraturan Daerah Kabupaten Bekasi Nomor 8 Tahun 2023 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, diubah melalui Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2025. Ini berbeda dari Kota Bekasi dan berbeda pula dari Kabupaten Karawang yang memakai Perda 11/2022.

Pasal 98 ayat (1) huruf a menempatkan pelayanan PBG sebagai Retribusi Perizinan Tertentu. Pasal 99 ayat (1) menegaskan pelayanan itu meliputi penerbitan PBG dan SLF oleh Pemerintah Daerah Kabupaten.

Pasal 99 ayat (2) merinci layanan yang dibayar lewat retribusi: konsultasi pemenuhan standar teknis, penerbitan PBG, inspeksi bangunan gedung, penerbitan SLF dan SBKBG, serta pencetakan plakat SLF.

Pasal 99 ayat (3) mengatur tiga jalur penerbitan, termasuk bangunan yang sudah terbangun dan belum memiliki PBG atau SLF. Untuk pasar lama, jalur inilah yang dipakai. Perubahan tata letak kios, penambahan blok, atau perubahan fungsi sebagian area masuk kategori PBG perubahan menurut Pasal 99 ayat (3) huruf c.

Pasal 99 ayat (4) menetapkan pengecualian retribusi untuk bangunan milik pemerintah pusat atau Pemerintah Daerah Kabupaten, bangunan yang dibangun dan dibiayai APBN atau APBD, dan sarana ibadah. Pasar rakyat milik pemda masuk pengecualian. Pusat perbelanjaan swasta tidak.

Pasal 102 ayat (3) huruf a menetapkan formula perhitungan untuk bangunan gedung, dengan komponen luas total lantai, indeks lokalitas, indeks terintegrasi, dan indeks bangunan gedung terbangun. Pasal 104 ayat (6) menempatkan struktur dan besaran tarif pada Lampiran III, dan Pasal 104 ayat (11) menyebut peninjauan tarif hanya menyentuh tabel HSBGN/SHST serta indeks lokalitas.

Di level nasional, kerangkanya Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 dan Peraturan Menteri PUPR Nomor 11 Tahun 2018 tentang Tata Cara Pemeriksaan Bangunan Gedung. Pengajuan lewat SIMBG.

Kenapa bangunan pasar punya karakter khusus

Tiga hal membuat pengkajian pasar dan pusat perbelanjaan tidak bisa disamakan dengan bangunan komersial biasa.

Kepadatan penghuni yang tinggi dan terpusat. Pasar tradisional memuat ratusan pedagang dan pembeli pada area yang relatif sempit, dengan jalur sirkulasi yang sempit karena kios dan gerobak. Jalur evakuasi harus mampu mengalirkan orang dalam kondisi padat, dan ini yang paling sering jadi temuan.

Beban api dari aktivitas dagang. Kios makanan dengan kompor, tabung gas, dan peralatan pemanas menjadi sumber risiko utama. Pasar bahan tekstil dan plastik menambah beban api karena material dagangannya mudah terbakar. Sistem proteksi kebakaran harus dinilai terhadap jenis dagangan yang sebenarnya.

Beban mekanikal dari aktivitas bongkar muat. Pasar bekerja mulai dini hari dengan kendaraan pengangkut barang masuk ke area. Lantai dan jalur akses menerima beban kendaraan, dan permukaannya sering tergerus. Untuk pasar dengan area bongkar muat di dalam bangunan, ini masuk penilaian struktur.

Pusat perbelanjaan modern menghadapi tantangan berbeda: bangunan bertingkat, area parkir basemen, sistem tata udara terpusat, dan eskalator. Kompleksitas sistemnya lebih tinggi, meskipun kepadatan per meter perseginya lebih rendah dari pasar tradisional.

Lingkup pemeriksaan pasar dan pusat perbelanjaan

Empat aspek pemeriksaan menurut Permen PUPR 11/2018 diterapkan.

Aspek keselamatan. Struktur bangunan, kemampuan menahan beban, proteksi kebakaran aktif dan pasif, sistem evakuasi, kelistrikan, dan penangkal petir. Untuk pasar, jalur evakuasi yang sempit dan sering terhalang jadi perhatian utama. Untuk pusat perbelanjaan, sistem pemadam otomatis, deteksi asap, dan pengendalian asap di atrium menjadi bagian inti.

Aspek kesehatan. Penghawaan, pencahayaan, sanitasi, dan pengelolaan air limbah. Pasar basah dengan aktivitas jual beli bahan segar menghasilkan beban air dan limbah organik yang besar. Sistem drainase dan pengelolaan sampah masuk penilaian.

Aspek kenyamanan. Getaran, kebisingan, dan kualitas udara dalam ruang. Pasar tertutup dengan aktivitas dagang padat memerlukan penghawaan yang memadai. Pusat perbelanjaan dengan sistem tata udara terpusat dinilai dari kinerja sistemnya.

Aspek kemudahan akses. Jalur sirkulasi, ramp, tangga, dan fasilitas bagi pengguna berkebutuhan khusus. Untuk pasar rakyat, jalur akses lansia dan pengguna kursi roda sering jadi temuan karena tata letak kios yang tidak teratur.

Komponen biaya SLF

Ada lima kelompok pengeluaran.

Retribusi daerah

Pembayaran resmi ke kas daerah Kabupaten Bekasi, dihitung memakai formula Perda 8/2023. Untuk pasar rakyat milik pemda, komponen ini dikecualikan menurut Pasal 99 ayat (4). Untuk pusat perbelanjaan swasta, retribusi berlaku dan biasanya jadi pos pengeluaran besar karena luas lantainya.

Jasa pengkajian teknis

Pembayaran kepada tim pengkaji teknis. Untuk pasar, lingkupnya biasanya tiga bidang keahlian: arsitektur, struktur, dan mekanikal-elektrikal. Pusat perbelanjaan bertingkat menambah bidang proteksi kebakaran.

Penyusunan dokumen as built

Kalau gambar tidak sesuai kondisi lapangan, dokumen harus disusun ulang. Untuk pasar yang dibangun bertahap, pekerjaan ini besar karena seluruh blok dan kios harus dipetakan. Untuk pusat perbelanjaan, yang perlu digambar meliputi denah tiap lantai, denah basemen, jalur instalasi mekanikal-elektrikal, dan sistem proteksi kebakaran.

Pengujian teknis

Pengujian yang lazim meliputi uji kuat tekan beton pada elemen struktur utama, uji tahanan pentanahan, uji kelayakan instalasi listrik, dan uji fungsi sistem proteksi kebakaran. Pusat perbelanjaan menambah pengujian kinerja sistem tata udara dan sistem pengendalian asap.

Administrasi dan tak terduga

Penggandaan dokumen, perjalanan tim, koordinasi dengan banyak pedagang atau penyewa, dan penyesuaian gambar saat ada revisi. Untuk pasar dengan ratusan pedagang, koordinasi ini tidak ringan. Anggarkan 10 sampai 15 persen dari total perkiraan biaya teknis.

Cara menghitung retribusi

Formula retribusi bangunan gedung mengikuti struktur PP 16/2021:

$$Nr = LLt \times (Ilo \times SHST) \times It \times Ibg$$

Simbol Arti Catatan
Nr Nilai retribusi Dibayar ke kas daerah
LLt Luas total lantai Luas seluruh lantai, termasuk basemen
Ilo Indeks lokalitas Ditetapkan pemda, paling tinggi 0,5%
SHST Standar Harga Satuan Tertinggi Dihitung via aplikasi SHST di SIMBG
It Indeks terintegrasi If × Σ(bobot × indeks parameter) × faktor kepemilikan
Ibg Indeks bangunan gedung terbangun Koefisien jumlah lantai dan ketinggian

Indeks terintegrasi disusun dari empat parameter: kompleksitas, permanensi, ketinggian, dan kepemilikan. Untuk fungsi usaha, Indeks Fungsi ditetapkan 0,7. Hunian memakai 0,15.

Ambil contoh dari sosialisasi PP 16/2021 yang dipakai Kementerian PUPR. Bangunan usaha tidak sederhana seluas 1.738 m² tiga lantai dengan indeks lokalitas 0,5 persen dan SHST Rp5.170.000 menghasilkan indeks terintegrasi 1,092:

$$1.738 \times (0,005 \times 5.170.000) \times 1,092 = Rp49.072.900$$

Angka SHST dan indeks lokalitas pada contoh itu berasal dari daerah lain, jadi tidak bisa dipakai langsung untuk Kabupaten Bekasi. Yang perlu dipahami adalah strukturnya.

Untuk pasar dan pusat perbelanjaan, dua variabel yang paling menggerakkan nilai adalah luas total lantai dan pemetaan fungsi per area. Pasar dengan area kantor pengelola, area parkir di basemen, dan area dagang punya tiga klasifikasi yang berbeda untuk dihitung.

Estimasi waktu proses

Pasar rakyat satu lantai dengan dokumen lengkap biasanya memerlukan 2 sampai 4 bulan sejak pengajuan di SIMBG. Rentang itu meliputi verifikasi dokumen, pemeriksaan lapangan, penyusunan laporan, dan sidang pleno.

Pusat perbelanjaan bertingkat dengan basemen memerlukan 4 sampai 6 bulan. Penambahan waktu berasal dari jumlah zona yang diperiksa, pengujian sistem mekanikal, dan penjadwalan pemeriksaan yang harus dilakukan di luar jam operasional.

Pasar lama yang dibangun bertahap tanpa dokumen menyeluruh bisa memerlukan waktu lebih panjang karena seluruh blok harus diukur dan digambar ulang sebelum pengajuan bisa diproses.

Faktor yang membuat biaya bertambah

Dokumen tidak menyeluruh. Ini kondisi paling umum untuk pasar lama. Bangunan dibangun bertahap, dan tidak ada satu gambar yang memuat seluruh blok. Penyusunan ulang jadi pekerjaan besar.

Jalur evakuasi terhalang kios. Kios yang menyerobot jalur sirkulasi, gerobak yang diparkir di koridor, dan barang dagangan yang disimpan di tangga. Perbaikannya menyentuh penataan kios, bukan sekadar pekerjaan teknis.

Proteksi kebakaran belum sesuai jenis dagangan. Pasar tekstil dan plastik memerlukan penanganan proteksi yang berbeda dari pasar bahan segar. Sistem yang dipasang saat bangunan berdiri mungkin belum memadai untuk isi dagangan saat ini.

Instalasi listrik tidak sesuai beban. Kios yang menambah beban listrik untuk freezer, kulkas display, atau peralatan masak tanpa memperbarui instalasi. Penambahan beban secara tidak terkontrol di banyak kios menciptakan risiko yang harus dinilai.

Sistem drainase tidak memadai. Pasar basah menghasilkan air limbah dalam volume besar. Drainase yang tersumbat atau tidak memadai masuk aspek kesehatan.

Status kepemilikan sebagian area tidak jelas. Area yang disewakan ke pihak ketiga atau dikelola badan usaha terpisah memerlukan pemetaan status sebelum pengajuan bisa dilakukan.

Baca juga

Pertanyaan yang sering diajukan

Q1: Berapa biaya SLF pasar di Kabupaten Bekasi?

Jawab: Untuk pasar rakyat milik Pemerintah Daerah Kabupaten, retribusinya dikecualikan menurut Pasal 99 ayat (4) Perda Kabupaten Bekasi 8/2023. Yang tetap perlu dianggarkan adalah jasa pengkajian teknis, penyusunan as built, dan pengujian teknis. Untuk pusat perbelanjaan swasta, retribusi berlaku dengan formula Perda 8/2023.

Q2: Apakah semua pasar bebas retribusi SLF?

Jawab: Tidak. Pengecualian berlaku untuk bangunan milik pemerintah pusat atau Pemerintah Daerah Kabupaten, atau yang dibangun dan dibiayai APBN atau APBD. Pusat perbelanjaan dan pertokoan swasta tidak masuk pengecualian meskipun fungsinya sama-sama tempat berdagang.

Q3: Pasar lama yang dibangun bertahap, bagaimana mengurus SLF-nya?

Jawab: Pasal 99 ayat (3) Perda Kabupaten Bekasi 8/2023 mengatur penerbitan PBG dan SLF untuk bangunan yang sudah terbangun dan belum memiliki PBG atau SLF. Seluruh blok harus diukur dan digambar ulang, dan tata letak kios perlu dipetakan sebelum pengajuan.

Q4: Apa yang paling sering jadi temuan saat pemeriksaan pasar?

Jawab: Tiga hal: jalur evakuasi yang terhalang kios dan barang dagangan, instalasi listrik yang tidak sesuai beban tambahan dari kios, dan sistem drainase yang tidak memadai untuk pasar basah.

Q5: Apakah area parkir basemen dihitung untuk retribusi?

Jawab: Ya. Basemen adalah ruang terbangun pada bangunan gedung, sehingga luasnya masuk perhitungan luas total lantai. Parkir terbuka di halaman tidak dihitung.

Q6: Berapa lama proses SLF untuk pasar?

Jawab: Pasar rakyat satu lantai dengan dokumen lengkap biasanya memerlukan 2 sampai 4 bulan sejak pengajuan di SIMBG. Pusat perbelanjaan bertingkat dengan basemen memerlukan 4 sampai 6 bulan karena zona yang diperiksa lebih banyak.

Hubungi konsultan SLF

Kalau Anda mengelola pasar, pertokoan, atau pusat perbelanjaan di Kabupaten Bekasi dan butuh pendampingan SLF, tim PT. Puri Dimensi bisa membantu sejak penyusunan dokumen sampai pendampingan pemeriksaan lapangan dan sidang pleno.

WhatsApp: wa.me/6281575409309
Email: [email protected]
Alamat: Ruko Rodeo Drive B6-03, Jababeka 2, Cikarang

Artikel terbit: 26 September 2026