Biaya SLF Terminal dan Fasilitas Transportasi di Kabupaten Bekasi: Rincian

Terminal dan fasilitas transportasi punya karakter yang tidak dimiliki bangunan lain: penghuninya datang dan pergi terus-menerus, dalam jumlah besar, dan sering membawa barang. Tidak ada penghuni tetap, tidak ada jadwal pasti kapan bangunan penuh, dan tidak ada satu pihak yang benar-benar mengenal tata letak bangunan. Kalau terjadi keadaan darurat, orang di dalamnya harus bisa menemukan jalan keluar sendiri.

Kabupaten Bekasi punya kebutuhan fasilitas transportasi yang besar karena posisinya sebagai wilayah industri. Ada terminal bus antar kota di Cikarang dan Bekasi Timur. Ada depo kendaraan operasional perusahaan di kawasan industri. Ada parkir vertikal untuk kendaraan niaga. Ada pula halte dan fasilitas transit di koridor jalan utama yang melayani ribuan pekerja setiap hari.

Yang membuat pengurusan SLF fasilitas transportasi menarik adalah status kepemilikannya. Sebagian terminal dikelola pemerintah daerah, sebagian depo dikelola perusahaan swasta, dan sebagian fasilitas transit dikelola pengembang kawasan. Pemetaan status ini menentukan siapa yang mengajukan dan siapa yang membayar retribusi.

PT. Puri Dimensi sudah menangani lebih dari 500 bangunan gedung selama 25 tahun. Artikel ini membedah komponen biaya SLF terminal dan fasilitas transportasi di Kabupaten Bekasi.

Daftar isi

Memahami biaya SLF terminal dan fasilitas transportasi

Poin pertama yang menentukan biaya: status kepemilikan. Terminal yang bangunannya milik Pemerintah Daerah Kabupaten masuk pengecualian retribusi menurut Pasal 99 ayat (4) Perda Kabupaten Bekasi 8 Tahun 2023. Depo dan parkir vertikal milik swasta tidak masuk pengecualian.

biaya SLF terminal dan fasilitas transportasi di Kabupaten Bekasi
Terminal dan fasilitas transportasi melayani penghuni yang terus berganti setiap hari.

Poin kedua: klasifikasi fungsi. Terminal dan depo yang dioperasikan komersial masuk fungsi usaha dengan Indeks Fungsi 0,7. Fasilitas yang merupakan bagian dari prasarana kawasan industri bisa punya perlakuan berbeda tergantung statusnya.

Poin ketiga: jenis bangunan. Terminal bus dengan bangunan tertutup, kanopi, dan area plataran yang luas punya komposisi berbeda dari parkir vertikal bertingkat. Bangunan tertutup dihitung sebagai bangunan gedung dengan luas lantai. Area plataran terbuka dan jalur kendaraan tidak dihitung sebagai luas lantai, tetapi kalau ada struktur yang menopang atap, strukturnya masuk penilaian.

Ada satu kondisi yang sering muncul untuk terminal lama di Kabupaten Bekasi: bangunan dibangun dan dikembangkan bertahap, dengan penambahan kanopi, kios, dan area tunggu dari waktu ke waktu. Tidak ada gambar menyeluruh, dan perubahan tata letak tidak terdokumentasi. Untuk kondisi ini, Pasal 99 ayat (3) memberi jalurnya, yaitu penerbitan PBG dan SLF untuk bangunan yang sudah terbangun dan belum memiliki PBG atau SLF.

Dasar hukum retribusi di Kabupaten Bekasi

Kabupaten Bekasi memakai Peraturan Daerah Kabupaten Bekasi Nomor 8 Tahun 2023 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, diubah melalui Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2025.

Pasal 98 ayat (1) huruf a menempatkan pelayanan PBG sebagai Retribusi Perizinan Tertentu. Pasal 99 ayat (1) menegaskan pelayanan itu meliputi penerbitan PBG dan SLF oleh Pemerintah Daerah Kabupaten.

Pasal 99 ayat (2) merinci layanan yang dibayar lewat retribusi: konsultasi pemenuhan standar teknis, penerbitan PBG, inspeksi bangunan gedung, penerbitan SLF dan SBKBG, serta pencetakan plakat SLF.

Pasal 99 ayat (3) mengatur tiga jalur penerbitan, termasuk bangunan yang sudah terbangun dan belum memiliki PBG atau SLF. Perubahan tata letak terminal, penambahan kanopi, atau perubahan fungsi area masuk kategori PBG perubahan menurut Pasal 99 ayat (3) huruf c.

Pasal 99 ayat (4) menetapkan pengecualian retribusi untuk bangunan milik pemerintah pusat atau Pemerintah Daerah Kabupaten, bangunan yang dibangun dan dibiayai APBN atau APBD, dan sarana ibadah.

Pasal 102 ayat (3) huruf a menetapkan formula perhitungan untuk bangunan gedung, dengan komponen luas total lantai, indeks lokalitas, indeks terintegrasi, dan indeks bangunan gedung terbangun. Untuk prasarana bangunan gedung seperti kanopi dan struktur terbuka, formula memakai volume, indeks prasarana, dan indeks bangunan gedung terbangun.

Di level nasional, kerangkanya Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 dan Peraturan Menteri PUPR Nomor 11 Tahun 2018 tentang Tata Cara Pemeriksaan Bangunan Gedung. Pengajuan lewat SIMBG.

Karakter risiko fasilitas transportasi

Empat hal membuat fasilitas transportasi menuntut pengkajian yang khas.

Penghuni yang terus berganti. Terminal melayani penumpang yang tidak mengenal tata letak bangunan. Jalur evakuasi harus bisa dipahami tanpa penjelasan, dengan penandaan yang jelas dan tidak terhalang. Ini berbeda dari kantor atau pabrik yang penghuninya tetap dan terlatih.

Kendaraan di dalam bangunan. Depo dan parkir vertikal menyimpan kendaraan bermesin dengan bahan bakar terisi. Risiko kebakaran dan paparan gas buang masuk penilaian. Untuk parkir tertutup, ventilasi dan deteksi gas jadi perhatian utama.

Beban kendaraan pada struktur. Lantai parkir menerima beban kendaraan berat secara dinamis. Untuk kendaraan niaga dan bus, bebannya jauh melampaui beban kendaraan penumpang. Struktur lantai harus dinilai terhadap jenis kendaraan yang benar-benar dioperasikan.

Plataran dan drainase. Terminal memiliki area plataran luas yang menerima air hujan dan limpasan bahan bakar. Drainase dan penangkap minyak masuk aspek kesehatan dan keselamatan lingkungan.

Instalasi listrik berkapasitas besar. Fasilitas transit dengan penerangan luas, panel informasi, dan sistem tata suara memerlukan pasokan listrik yang stabil. Untuk depo kendaraan listrik, kebutuhan pengisian daya menambah beban yang signifikan.

Lingkup pemeriksaan

Empat aspek pemeriksaan menurut Permen PUPR 11/2018 diterapkan.

Aspek keselamatan. Struktur bangunan, kemampuan menahan beban, proteksi kebakaran, sistem evakuasi, kelistrikan, dan penangkal petir. Untuk terminal, perhatian pada kapasitas jalur evakuasi terhadap jumlah penumpang. Untuk parkir vertikal, perhatian pada beban lantai dan sistem pemadam di ruang parkir.

Aspek kesehatan. Penghawaan, pencahayaan, sanitasi, dan pengelolaan air limbah. Untuk depo dan parkir tertutup, penghawaan dan deteksi gas buang jadi bagian inti. Untuk terminal, sanitasi dan pengelolaan sampah dinilai terhadap jumlah penumpang.

Aspek kenyamanan. Getaran, kebisingan, dan kualitas udara dalam ruang. Terminal dengan lalu lintas kendaraan berat menciptakan kebisingan yang perlu ditangani di area tunggu.

Aspek kemudahan akses. Jalur sirkulasi, ramp, tangga, dan fasilitas bagi pengguna berkebutuhan khusus. Untuk terminal, jalur akses penumpang lansia dan pengguna kursi roda jadi bagian yang sering dinilai.

Komponen biaya SLF

Ada lima kelompok pengeluaran.

Retribusi daerah

Pembayaran resmi ke kas daerah Kabupaten Bekasi. Untuk terminal milik pemda, komponen ini dikecualikan menurut Pasal 99 ayat (4). Untuk depo dan parkir vertikal swasta, retribusi berlaku dengan formula Perda 8/2023.

Jasa pengkajian teknis

Pembayaran kepada tim pengkaji teknis. Untuk terminal, lingkupnya biasanya tiga bidang keahlian: arsitektur, struktur, dan mekanikal-elektrikal. Parkir vertikal bertingkat menambah bidang proteksi kebakaran.

Penyusunan dokumen as built

Kalau gambar tidak sesuai kondisi lapangan, dokumen harus disusun ulang. Untuk terminal yang dikembangkan bertahap, seluruh area harus dipetakan ulang. Untuk parkir vertikal, yang perlu digambar meliputi denah tiap lantai, jalur ramp kendaraan, jalur instalasi mekanikal-elektrikal, dan sistem proteksi kebakaran.

Pengujian teknis

Pengujian yang lazim meliputi uji kuat tekan beton pada struktur lantai, uji tahanan pentanahan, uji kelayakan instalasi listrik, dan uji fungsi sistem proteksi kebakaran. Fasilitas dengan penanganan kendaraan berat menambah pengujian kapasitas struktur lantai.

Administrasi dan tak terduga

Penggandaan dokumen, perjalanan tim, dan penyesuaian gambar saat ada revisi. Untuk terminal yang beroperasi setiap hari, penjadwalan pemeriksaan memerlukan koordinasi agar layanan tidak terganggu. Anggarkan 10 sampai 15 persen dari total perkiraan biaya teknis.

Cara menghitung retribusi

Formula retribusi bangunan gedung mengikuti struktur PP 16/2021:

$$Nr = LLt \times (Ilo \times SHST) \times It \times Ibg$$

Simbol Arti Catatan
Nr Nilai retribusi Dibayar ke kas daerah
LLt Luas total lantai Luas seluruh lantai, termasuk basemen
Ilo Indeks lokalitas Ditetapkan pemda, paling tinggi 0,5%
SHST Standar Harga Satuan Tertinggi Dihitung via aplikasi SHST di SIMBG
It Indeks terintegrasi If × Σ(bobot × indeks parameter) × faktor kepemilikan
Ibg Indeks bangunan gedung terbangun Koefisien jumlah lantai dan ketinggian

Indeks terintegrasi disusun dari empat parameter: kompleksitas, permanensi, ketinggian, dan kepemilikan. Untuk fungsi usaha, Indeks Fungsi ditetapkan 0,7.

Ambil contoh dari sosialisasi PP 16/2021 yang dipakai Kementerian PUPR. Bangunan usaha tidak sederhana seluas 1.738 m² tiga lantai dengan indeks lokalitas 0,5 persen dan SHST Rp5.170.000 menghasilkan indeks terintegrasi 1,092:

$$1.738 \times (0,005 \times 5.170.000) \times 1,092 = Rp49.072.900$$

Angka SHST dan indeks lokalitas pada contoh itu berasal dari daerah lain, jadi tidak bisa dipakai langsung untuk Kabupaten Bekasi. Yang perlu dipahami adalah strukturnya.

Untuk fasilitas transportasi, ada satu hal yang perlu diperhatikan. Bangunan seperti kanopi, jalur pejalan kaki beratap, dan struktur rangka terbuka bisa diperlakukan sebagai prasarana bangunan gedung, bukan bangunan gedung. Formula prasarana memakai volume, indeks prasarana, dan indeks bangunan gedung terbangun. Untuk memastikan perlakuan yang tepat, sebaiknya dikonsultasikan dengan tim teknis sebelum pengajuan.

Estimasi waktu proses

Terminal satu lantai dengan dokumen lengkap biasanya memerlukan 2 sampai 4 bulan sejak pengajuan di SIMBG. Rentang itu meliputi verifikasi dokumen, pemeriksaan lapangan, penyusunan laporan, dan sidang pleno.

Parkir vertikal tiga lantai atau lebih memerlukan 3 sampai 5 bulan. Penambahan waktu berasal dari jumlah lantai yang diperiksa dan pengujian kapasitas struktur lantai.

Kalau bangunan belum punya PBG sama sekali, atau terminal dikembangkan bertahap tanpa dokumen menyeluruh, waktunya bisa lebih panjang karena seluruh area harus diukur dan digambar ulang.

Faktor yang membuat biaya bertambah

Dokumen tidak menyeluruh. Ini kondisi paling umum untuk terminal yang dikembangkan bertahap. Penambahan kanopi, kios, dan area tunggu dari waktu ke waktu tidak tercatat dalam satu dokumen.

Jalur evakuasi terhalang. Untuk terminal, pedagang kaki lima, gerobak, dan barang yang diletakkan di koridor sering mempersempit jalur evakuasi. Perbaikannya menyentuh penataan area, bukan hanya pekerjaan teknis.

Struktur lantai tidak sesuai jenis kendaraan. Parkir yang dirancang untuk kendaraan penumpang tidak otomatis memadai untuk kendaraan niaga atau bus. Kalau jenis kendaraan yang dioperasikan berubah, struktur lantai harus dinilai ulang.

Ventilasi parkir tertutup kurang. Basemen dan lantai parkir tertutup memerlukan ventilasi dan deteksi gas yang memadai. Bangunan lama sering belum memenuhi persyaratan yang berlaku sekarang.

Drainase plataran tidak memadai. Plataran terminal menerima limpasan air hujan dan potensi tumpahan bahan bakar. Penangkap minyak dan saluran drainase yang tidak memadai masuk aspek kesehatan lingkungan.

Instalasi listrik tidak sesuai beban. Fasilitas dengan penerangan luas dan sistem informasi menambah beban listrik. Untuk depo kendaraan listrik, kebutuhan pengisian daya bisa jauh melampaui kapasitas instalasi awal.

Baca juga

Pertanyaan yang sering diajukan

Q1: Berapa biaya SLF terminal di Kabupaten Bekasi?

Jawab: Untuk terminal milik Pemerintah Daerah Kabupaten, retribusinya dikecualikan menurut Pasal 99 ayat (4) Perda Kabupaten Bekasi 8/2023. Yang tetap perlu dianggarkan adalah jasa pengkajian teknis, penyusunan as built, dan pengujian teknis. Untuk depo dan parkir vertikal swasta, retribusi berlaku dengan formula Perda 8/2023.

Q2: Apakah terminal bus wajib punya SLF?

Jawab: Ya. Bangunan terminal dengan struktur yang menopang atap dan dipakai untuk aktivitas tetap masuk kategori bangunan gedung yang tunduk pada PP 16/2021. Pengecualian menurut Perda hanya menyangkut retribusi, bukan kewajiban legalitasnya.

Q3: Apakah area plataran terminal dihitung sebagai luas lantai?

Jawab: Area plataran terbuka dan jalur kendaraan tidak dihitung sebagai luas lantai. Namun struktur yang menopang atap di atas area plataran, seperti kanopi dan jalur pejalan kaki beratap, bisa diperlakukan sebagai prasarana bangunan gedung dengan formula perhitungan berbeda.

Q4: Apa temuan yang paling sering muncul di fasilitas transportasi?

Jawab: Tiga hal: jalur evakuasi yang terhalang pedagang dan barang, ventilasi yang tidak memadai di area parkir tertutup, dan struktur lantai parkir yang tidak sesuai jenis kendaraan yang benar-benar dioperasikan.

Q5: Bagaimana kalau parkir dirancang untuk dua jenis kendaraan berbeda?

Jawab: Struktur lantai dinilai terhadap kendaraan terberat yang dioperasikan. Penilaian biasanya dilakukan per zona, karena beban kendaraan penumpang dan kendaraan niaga berbeda jauh. Sebaiknya kapasitas per zona dipetakan sebelum pemeriksaan.

Q6: Berapa lama proses SLF untuk fasilitas transportasi?

Jawab: Terminal satu lantai dengan dokumen lengkap biasanya memerlukan 2 sampai 4 bulan sejak pengajuan di SIMBG. Parkir vertikal tiga lantai atau lebih memerlukan 3 sampai 5 bulan. Kalau dokumen tidak menyeluruh, waktunya bertambah.

Hubungi konsultan SLF

Kalau Anda mengelola terminal, depo, atau fasilitas transportasi di Kabupaten Bekasi dan butuh pendampingan SLF, tim PT. Puri Dimensi bisa membantu sejak penyusunan dokumen sampai pendampingan pemeriksaan lapangan.

WhatsApp: wa.me/6281575409309
Email: [email protected]
Alamat: Ruko Rodeo Drive B6-03, Jababeka 2, Cikarang

Artikel terbit: 26 September 2026