Biaya SLF SPBU dan Bangunan Pelayanan Umum di Kabupaten Bekasi: Estimasi

SPBU adalah bangunan yang selalu dianggap bukan bangunan. Orang menyebutnya pom bensin, melihatnya sebagai tempat mengisi bahan bakar, dan jarang menyadari bahwa di dalamnya ada kanopi yang menopang beban, bangunan kantor, ruang penyimpanan, dan struktur tangki. Semua itu komponen bangunan gedung yang punya tuntutan teknis sendiri.

Kabupaten Bekasi punya kebutuhan SPBU yang tinggi karena lalu lintas kendaraan niaganya padat. SPBU berdiri di koridor jalan nasional Cikarang sampai Cibitung, di jalur menuju kawasan industri, dan di tepi jalan kolektor yang melayani perumahan besar. Selain SPBU, ada pula bangunan pelayanan umum lain: pos keamanan kawasan, bangunan utilitas seperti gardu dan rumah pompa, serta fasilitas pelayanan publik skala kecil.

Yang membuat kategori ini menarik untuk dibahas adalah kombinasi risikonya. Bahan bakar dalam jumlah besar disimpan di bawah tanah, kendaraan dengan mesin hidup berhenti tepat di atasnya, dan area pelayanan terbuka untuk umum. Kalau ada yang gagal, konsekuensinya tidak terbatas pada bangunannya.

PT. Puri Dimensi sudah menangani lebih dari 500 bangunan gedung selama 25 tahun. Artikel ini membedah komponen biaya SLF SPBU dan bangunan pelayanan umum di Kabupaten Bekasi.

Daftar isi

Memahami biaya SLF SPBU dan bangunan pelayanan umum

Poin pertama yang menentukan biaya: komposisi bangunan. SPBU bukan satu bangunan tunggal, melainkan kumpulan struktur di atas satu lahan. Ada kanopi pengisian bahan bakar, bangunan kantor dan kasir, ruang penyimpanan, toilet, dan struktur tangki pendam. Masing-masing dihitung sesuai jenisnya.

biaya SLF SPBU dan bangunan pelayanan umum di Kabupaten Bekasi
SPBU menyatukan bangunan dan prasarana kanopi dengan formula perhitungan retribusi berbeda.

Kanopi SPBU adalah struktur yang menopang beban atap pada area luas tanpa dinding pengaku. Untuk struktur seperti ini, perlakuan bisa masuk sebagai bangunan gedung atau prasarana bangunan gedung tergantung klasifikasinya. Formula prasarana memakai volume, indeks prasarana, dan indeks bangunan gedung terbangun.

Poin kedua: fungsi. SPBU yang dioperasikan komersial masuk fungsi usaha dengan Indeks Fungsi 0,7. Bangunan pelayanan umum milik pemerintah daerah masuk pengecualian retribusi menurut Pasal 99 ayat (4) Perda Kabupaten Bekasi 8 Tahun 2023.

Poin ketiga: luas. Yang dihitung untuk bangunan gedung adalah luas lantai terbangun, bukan luas lahan SPBU secara keseluruhan. Area plataran, jalur kendaraan, dan area manuver tidak dihitung sebagai luas lantai, meskipun strukturnya tetap diperiksa dari sisi keandalan.

Dasar hukum retribusi di Kabupaten Bekasi

Kabupaten Bekasi memakai Peraturan Daerah Kabupaten Bekasi Nomor 8 Tahun 2023 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, diubah melalui Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2025.

Pasal 98 ayat (1) huruf a menempatkan pelayanan PBG sebagai Retribusi Perizinan Tertentu. Pasal 99 ayat (1) menegaskan pelayanan itu meliputi penerbitan PBG dan SLF oleh Pemerintah Daerah Kabupaten.

Pasal 99 ayat (2) merinci layanan yang dibayar lewat retribusi: konsultasi pemenuhan standar teknis, penerbitan PBG, inspeksi bangunan gedung, penerbitan SLF dan SBKBG, serta pencetakan plakat SLF.

Pasal 99 ayat (3) mengatur tiga jalur penerbitan, termasuk bangunan yang sudah terbangun dan belum memiliki PBG atau SLF. SPBU lama yang berdiri sebelum era SIMBG masuk jalur ini. Perubahan tata letak pompa, penambahan kanopi, atau perubahan fungsi area masuk kategori PBG perubahan menurut Pasal 99 ayat (3) huruf c.

Pasal 99 ayat (4) menetapkan pengecualian retribusi untuk bangunan milik pemerintah pusat atau Pemerintah Daerah Kabupaten, bangunan yang dibangun dan dibiayai APBN atau APBD, dan sarana ibadah. SPBU swasta tidak masuk pengecualian.

Pasal 102 ayat (3) huruf a menetapkan formula perhitungan untuk bangunan gedung, dengan komponen luas total lantai, indeks lokalitas, indeks terintegrasi, dan indeks bangunan gedung terbangun. Huruf b menetapkan formula untuk prasarana bangunan gedung dengan komponen volume, indeks prasarana bangunan gedung, dan indeks bangunan gedung terbangun.

Di level nasional, kerangkanya Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 dan Peraturan Menteri PUPR Nomor 11 Tahun 2018 tentang Tata Cara Pemeriksaan Bangunan Gedung. Untuk SPBU, ketentuan tambahan terkait penanganan bahan bakar dan keselamatan publik ikut diberlakukan.

Karakter risiko SPBU

Empat hal membuat SPBU menuntut pengkajian yang khas.

Bahan bakar tersimpan dalam jumlah besar. Tangki pendam menampung ribuan liter bahan bakar. Sistem pemantauan kebocoran, penanganan tumpahan, dan proteksi terhadap sumber panas menjadi bagian inti. Struktur tangki dan sistem perpipaan juga dinilai.

Kendaraan bermesin hidup di atas area pengisian. Kendaraan berhenti dengan mesin hidup tepat di area yang berpotensi menghasilkan uap bahan bakar. Sistem pembumian, penanganan uap, dan pemilihan peralatan listrik di area berisiko masuk penilaian.

Kanopi bentang lebar tanpa dinding pengaku. Kanopi SPBU menerima beban angin lebih besar dari perkiraan awam karena terbuka di semua sisi. Struktur harus dinilai terhadap beban angin sesuai lokasi.

Area terbuka untuk umum. SPBU diakses siapa saja, termasuk pengemudi yang tidak mengenal tata letaknya. Jalur evakuasi, penandaan area berisiko, dan pemisahan area publik dari area teknis jadi bagian penilaian.

Lingkup pemeriksaan

Empat aspek pemeriksaan menurut Permen PUPR 11/2018 diterapkan.

Aspek keselamatan. Struktur kanopi dan bangunan, kemampuan menahan beban, proteksi kebakaran, sistem evakuasi, kelistrikan, dan penangkal petir. Untuk SPBU, penangkal petir menjadi perhatian khusus karena area pengisian menyimpan uap bahan bakar. Sistem pembumian peralatan juga dinilai.

Aspek kesehatan. Penghawaan, pencahayaan, sanitasi, dan pengelolaan air limbah. Untuk SPBU, penanganan air limpasan yang bercampur bahan bakar masuk aspek ini. Sistem pemisah minyak dan air berperan penting.

Aspek kenyamanan. Getaran, kebisingan, dan kualitas udara. Untuk bangunan pelayanan umum, kenyamanan ruang pelayanan menyangkut penanganan uap dan ventilasi.

Aspek kemudahan akses. Jalur sirkulasi, ramp, tangga, dan fasilitas bagi pengguna berkebutuhan khusus. Untuk bangunan pelayanan umum, jalur akses publik masuk penilaian.

Komponen biaya SLF

Ada lima kelompok pengeluaran.

Retribusi daerah

Pembayaran resmi ke kas daerah Kabupaten Bekasi. Untuk SPBU swasta, retribusi berlaku dan dihitung dari luas lantai bangunan serta formula prasarana untuk struktur terbuka. Untuk bangunan pelayanan umum milik pemerintah daerah, komponen ini dikecualikan menurut Pasal 99 ayat (4).

Jasa pengkajian teknis

Pembayaran kepada tim pengkaji teknis. Untuk SPBU, lingkupnya biasanya tiga sampai empat bidang keahlian: arsitektur, struktur, mekanikal-elektrikal, dan proteksi kebakaran.

Penyusunan dokumen as built

Kalau gambar tidak sesuai kondisi lapangan, dokumen harus disusun ulang. Untuk SPBU lama, yang sering hilang adalah dokumen struktur kanopi dan tata letak perpipaan bahan bakar. Yang perlu digambar meliputi denah bangunan, detail kanopi, jalur perpipaan, dan sistem drainase area pengisian.

Pengujian teknis

Pengujian yang lazim meliputi uji kuat tekan beton pada struktur kanopi dan bangunan, uji tahanan pentanahan, uji kelayakan instalasi listrik, dan uji fungsi sistem proteksi kebakaran. Untuk SPBU, ditambah pemeriksaan sistem pembumian peralatan dan pengujian ketahanan sistem perpipaan bahan bakar.

Administrasi dan tak terduga

Penggandaan dokumen, perjalanan tim, penjadwalan pemeriksaan agar operasional penjualan tidak terganggu, dan penyesuaian gambar saat ada revisi. Anggarkan 10 sampai 15 persen dari total perkiraan biaya teknis.

Cara menghitung retribusi

Formula retribusi bangunan gedung mengikuti struktur PP 16/2021:

$$Nr = LLt \times (Ilo \times SHST) \times It \times Ibg$$

Simbol Arti Catatan
Nr Nilai retribusi Dibayar ke kas daerah
LLt Luas total lantai Luas seluruh lantai, termasuk basemen
Ilo Indeks lokalitas Ditetapkan pemda, paling tinggi 0,5%
SHST Standar Harga Satuan Tertinggi Dihitung via aplikasi SHST di SIMBG
It Indeks terintegrasi If × Σ(bobot × indeks parameter) × faktor kepemilikan
Ibg Indeks bangunan gedung terbangun Koefisien jumlah lantai dan ketinggian

Untuk prasarana bangunan gedung seperti kanopi dan struktur terbuka, formula yang dipakai berbeda. Komponennya meliputi volume, indeks prasarana bangunan gedung, dan indeks bangunan gedung terbangun.

Indeks terintegrasi disusun dari empat parameter: kompleksitas, permanensi, ketinggian, dan kepemilikan. Untuk fungsi usaha, Indeks Fungsi ditetapkan 0,7.

Ambil contoh dari sosialisasi PP 16/2021 yang dipakai Kementerian PUPR. Bangunan usaha tidak sederhana seluas 1.738 m² tiga lantai dengan indeks lokalitas 0,5 persen dan SHST Rp5.170.000 menghasilkan indeks terintegrasi 1,092:

$$1.738 \times (0,005 \times 5.170.000) \times 1,092 = Rp49.072.900$$

Angka SHST dan indeks lokalitas pada contoh itu berasal dari daerah lain, jadi tidak bisa dipakai langsung untuk Kabupaten Bekasi. Yang perlu dipahami adalah strukturnya.

Untuk SPBU, perhatikan bahwa bangunan dan prasarana dihitung terpisah lalu dijumlahkan. Kanopi dengan struktur terbuka mengikuti formula prasarana, sementara bangunan kantor dan ruang penyimpanan mengikuti formula bangunan gedung. Pemisahan yang salah membuat hasil perhitungan tidak akurat.

Estimasi waktu proses

SPBU dengan dokumen lengkap biasanya memerlukan 2 sampai 4 bulan sejak pengajuan di SIMBG. Rentang itu meliputi verifikasi dokumen, pemeriksaan lapangan, pengujian, penyusunan laporan, dan sidang pleno.

Kalau dokumen struktur kanopi dan perpipaan bahan bakar tidak lengkap, waktunya bisa mencapai 5 sampai 6 bulan. Untuk SPBU lama yang dikembangkan bertahap, penggambaran ulang menjadi pekerjaan besar.

Penjadwalan juga berpengaruh. SPBU yang beroperasi setiap hari memerlukan pengaturan pemeriksaan agar penjualan tidak terganggu, dan ini menambah jumlah kunjungan tim.

Faktor yang membuat biaya bertambah

Dokumen struktur kanopi tidak lengkap. Ini kondisi paling umum. Kanopi SPBU adalah struktur khusus, dan dokumen perencanaannya sering tidak tersimpan lengkap di sisi pengelola.

Dokumen perpipaan bahan bakar tidak sesuai kondisi terpasang. Jalur perpipaan yang pernah dialihkan atau ditambah tanpa memperbarui gambar menyulitkan tim memverifikasi. Penggambaran ulang memerlukan penggalian terbuka pada bagian tertentu.

Sistem drainase tanpa pemisah minyak. Air limpasan dari area pengisian membawa potensi cemaran bahan bakar. Sistem pemisah minyak dan air yang tidak memadai masuk aspek kesehatan lingkungan.

Penangkal petir tidak sesuai. Area pengisian menyimpan uap bahan bakar, sehingga penangkal petir dan sistem pembumian menjadi bagian keselamatan yang tidak bisa diabaikan.

Perubahan tata letak pompa tanpa dokumen. Penambahan atau perpindahan unit pompa mengubah tata letak area pengisian dan jalur kendaraan. Perubahan ini masuk kategori PBG perubahan.

Bangunan tambahan tanpa catatan. Kios, musala, toilet tambahan, atau ruang penyimpanan yang ditambahkan belakangan sering tidak terdokumentasi dan menambah luas lantai terbangun.

Baca juga

Pertanyaan yang sering diajukan

Q1: Berapa biaya SLF SPBU di Kabupaten Bekasi?

Jawab: Tidak ada angka tunggal. Biaya terdiri dari retribusi daerah dengan formula Perda Kabupaten Bekasi 8/2023, ditambah jasa pengkajian teknis, penyusunan as built, dan pengujian teknis. Besarnya bergantung luas lantai bangunan, struktur kanopi sebagai prasarana, dan jumlah bidang keahlian yang diperiksa.

Q2: Apakah kanopi SPBU dihitung sebagai bangunan gedung?

Jawab: Kanopi dengan struktur terbuka bisa diperlakukan sebagai prasarana bangunan gedung, dengan formula perhitungan yang memakai volume, indeks prasarana, dan indeks bangunan gedung terbangun. Bangunan kantor dan ruang penyimpanan tetap dihitung sebagai bangunan gedung.

Q3: Luas mana yang dihitung untuk retribusi SPBU?

Jawab: Yang dihitung adalah luas lantai terbangun, bukan luas lahan keseluruhan. Area plataran, jalur kendaraan, dan area manuver tidak dihitung sebagai luas lantai, meskipun strukturnya tetap diperiksa dari sisi keandalan.

Q4: Apa temuan yang paling sering muncul di SPBU?

Jawab: Tiga hal: dokumen struktur kanopi yang tidak lengkap, dokumen perpipaan bahan bakar yang tidak sesuai kondisi terpasang, dan sistem drainase area pengisian yang belum dilengkapi pemisah minyak dan air.

Q5: Apakah SPBU lama yang belum punya PBG bisa diurus SLF-nya?

Jawab: Bisa. Pasal 99 ayat (3) Perda Kabupaten Bekasi 8/2023 mengatur penerbitan PBG dan SLF untuk bangunan yang sudah terbangun dan belum memiliki PBG atau SLF. Prosesnya meliputi pengukuran lapangan dan penyusunan dokumen sesuai kondisi terakhir.

Q6: Berapa lama proses SLF untuk SPBU?

Jawab: SPBU dengan dokumen lengkap biasanya memerlukan 2 sampai 4 bulan sejak pengajuan di SIMBG. Kalau dokumen struktur kanopi dan perpipaan bahan bakar tidak lengkap, waktunya bisa mencapai 5 sampai 6 bulan.

Hubungi konsultan SLF

Kalau Anda mengelola SPBU, bangunan pelayanan umum, atau fasilitas utilitas di Kabupaten Bekasi dan butuh pendampingan SLF, tim PT. Puri Dimensi bisa membantu sejak penyusunan dokumen sampai pendampingan pemeriksaan lapangan.

WhatsApp: wa.me/6281575409309
Email: [email protected]
Alamat: Ruko Rodeo Drive B6-03, Jababeka 2, Cikarang

Artikel terbit: 26 September 2026