Biaya SLF Gedung Olahraga dan Serba Guna di Kabupaten Bekasi: Estimasi

Gedung olahraga dan gedung serba guna punya satu karakter yang membuat pengkajiannya berbeda dari bangunan lain: beban penghuninya berubah drastis. Pada hari biasa, gedung olahraga mungkin hanya berisi belasan orang berlatih. Ketika ada pertandingan atau acara, ribuan orang memadati tribun dan lapangan dalam waktu singkat. Sistem keselamatan harus dinilai terhadap kondisi terpadat, bukan kondisi harian.

Kabupaten Bekasi punya keduanya dalam jumlah besar karena karakter industrinya. Gedung olahraga dibangun perusahaan di dalam kawasan industri untuk kegiatan karyawan. GOR milik pemerintah daerah berdiri di kecamatan untuk melayani umum. Gedung serba guna dipakai untuk pernikahan, pameran, pelatihan, dan acara korporat. Selain itu ada aula perusahaan, gedung pertemuan di hotel, dan lapangan olahraga tertutup dengan spektrum fungsi yang luas.

Yang membuat kategori ini menarik adalah rentang bangunannya. GOR sederhana dengan lapangan dan beberapa baris tribun berbeda jauh dari gedung serba guna dengan kapasitas seribu orang dan sistem tata suara, tata cahaya, serta tata udara yang lengkap.

PT. Puri Dimensi sudah menangani lebih dari 500 bangunan gedung selama 25 tahun. Artikel ini membedah komponen biaya SLF untuk gedung olahraga dan serba guna di Kabupaten Bekasi.

Daftar isi

Memahami biaya SLF gedung olahraga dan serba guna

Poin pertama: status kepemilikan menentukan komponen retribusi. GOR milik Pemerintah Daerah Kabupaten masuk pengecualian retribusi menurut Pasal 99 ayat (4) Perda Kabupaten Bekasi 8 Tahun 2023. GOR milik perusahaan swasta dan gedung serba guna komersial tidak masuk pengecualian.

biaya SLF gedung olahraga dan serba guna di Kabupaten Bekasi
Gedung olahraga dengan struktur bentang lebar dan tribun yang memuat penonton.

Poin kedua: klasifikasi fungsi. Gedung serba guna yang disewakan untuk acara masuk fungsi usaha dengan Indeks Fungsi 0,7. Aula perusahaan yang dipakai untuk kegiatan internal bisa punya perlakuan yang perlu dipastikan.

Poin ketiga: struktur bentang lebar. GOR dan gedung serba guna hampir selalu memakai struktur bentang lebar tanpa kolom di tengah. Rangka atap seperti ini menerima beban angin dan beban atap yang harus dinilai secara khusus. Untuk bentang sangat lebar, perhitungannya melibatkan struktur yang tidak biasa.

Poin keempat: jumlah dan berat penghuni. Tribun yang dipenuhi penonton menciptakan beban hidup yang jauh melampaui beban ruang biasa. Struktur tribun harus dinilai terhadap beban itu, bukan terhadap perkiraan rata-rata harian.

Untuk bangunan lama tanpa dokumen menyeluruh, Pasal 99 ayat (3) memberi jalur penerbitan PBG dan SLF untuk bangunan yang sudah terbangun dan belum memiliki PBG atau SLF.

Dasar hukum retribusi di Kabupaten Bekasi

Kabupaten Bekasi memakai Peraturan Daerah Kabupaten Bekasi Nomor 8 Tahun 2023 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, diubah melalui Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2025.

Pasal 98 ayat (1) huruf a menempatkan pelayanan PBG sebagai Retribusi Perizinan Tertentu. Pasal 99 ayat (1) menegaskan pelayanan itu meliputi penerbitan PBG dan SLF oleh Pemerintah Daerah Kabupaten.

Pasal 99 ayat (2) merinci layanan yang dibayar lewat retribusi: konsultasi pemenuhan standar teknis, penerbitan PBG, inspeksi bangunan gedung, penerbitan SLF dan SBKBG, serta pencetakan plakat SLF.

Pasal 99 ayat (3) mengatur tiga jalur penerbitan, termasuk bangunan yang sudah terbangun dan belum memiliki PBG atau SLF. Pasal 99 ayat (3) huruf c mengatur PBG perubahan untuk perubahan fungsi, lapis bangunan, luas, tampak, perkuatan struktur, dan perubahan spesifikasi komponen yang mempengaruhi keselamatan atau kesehatan. Perubahan fungsi GOR menjadi gedung pertemuan, atau sebaliknya, masuk kategori ini.

Pasal 99 ayat (4) menetapkan pengecualian retribusi untuk bangunan milik pemerintah pusat atau Pemerintah Daerah Kabupaten, bangunan yang dibangun dan dibiayai APBN atau APBD, dan sarana ibadah.

Pasal 102 ayat (3) huruf a menetapkan formula perhitungan untuk bangunan gedung, dengan komponen luas total lantai, indeks lokalitas, indeks terintegrasi, dan indeks bangunan gedung terbangun. Huruf b menetapkan formula untuk prasarana bangunan gedung dengan komponen volume, indeks prasarana, dan indeks bangunan gedung terbangun.

Di level nasional, kerangkanya Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 dan Peraturan Menteri PUPR Nomor 11 Tahun 2018 tentang Tata Cara Pemeriksaan Bangunan Gedung. Pengajuan lewat SIMBG.

Karakter risiko bangunan pertemuan massa

Empat hal membuat gedung olahraga dan serba guna punya profil risiko yang khas.

Kepadatan penghuni yang berubah drastis. Dari belasan orang pada hari biasa menjadi ribuan saat acara. Jalur evakuasi harus mampu menangani kondisi terpadat, dan lebar jalur keluar disyaratkan terhadap kapasitas penghuni.

Struktur bentang lebar. Rangka atap tanpa kolom tengah menerima beban angin pada area luas. Sambungan rangka, kondisi korosi pada baja, dan kemampuan menahan beban atap harus dinilai. Untuk bentang sangat lebar, struktur ini sering jadi temuan utama.

Beban tribun. Tribun bertingkat memuat penonton dengan beban hidup yang tinggi. Struktur tribun, termasuk pegangan tangan dan pagar pengaman, masuk penilaian keselamatan.

Peralatan acara sementara. Panggung, rigging tata cahaya, dan tata suara sering dibawa dan dipasang untuk acara. Beban tambahan dari peralatan ini, dan titik pemasangannya, mempengaruhi penilaian.

Sistem tata suara dan tata cahaya. Untuk gedung serba guna, sistem listrik yang melayani peralatan acara menambah beban yang harus dinilai. Jalur kabel sementara yang dipasang untuk acara juga menjadi risiko.

Lingkup pemeriksaan

Empat aspek pemeriksaan menurut Permen PUPR 11/2018 diterapkan.

Aspek keselamatan. Struktur bangunan termasuk rangka bentang lebar dan tribun, kemampuan menahan beban, proteksi kebakaran, sistem evakuasi, kelistrikan, dan penangkal petir. Untuk gedung pertemuan massa, kapasitas jalur evakuasi terhadap jumlah penghuni jadi penilaian utama. Penandaan jalur keluar dan penerangan darurat juga dinilai.

Aspek kesehatan. Penghawaan, pencahayaan, dan sanitasi. Gedung yang memuat ribuan orang memerlukan penghawaan dan sanitasi yang memadai. Kapasitas toilet dan sistem pengelolaan sampah dinilai terhadap jumlah penghuni.

Aspek kenyamanan. Getaran, kebisingan, dan kualitas udara dalam ruang. Untuk GOR, lantai lapangan dinilai dari segi keamanan olahraga. Untuk gedung pertemuan, akustik ruang jadi pertimbangan.

Aspek kemudahan akses. Jalur sirkulasi, ramp, tangga, dan fasilitas bagi pengguna berkebutuhan khusus. Untuk bangunan yang melayani umum, aksesibilitas jadi bagian penilaian termasuk jalur menuju tribun dan area penonton.

Komponen biaya SLF

Ada lima kelompok pengeluaran.

Retribusi daerah

Pembayaran resmi ke kas daerah Kabupaten Bekasi. Untuk GOR milik pemda, komponen ini dikecualikan menurut Pasal 99 ayat (4). Untuk GOR swasta dan gedung serba guna komersial, retribusi berlaku dengan formula Perda 8/2023.

Jasa pengkajian teknis

Pembayaran kepada tim pengkaji teknis. Untuk GOR, lingkupnya biasanya tiga bidang keahlian: arsitektur, struktur, dan mekanikal-elektrikal. Gedung serba guna dengan kapasitas besar menambah bidang proteksi kebakaran.

Penyusunan dokumen as built

Kalau gambar tidak sesuai kondisi lapangan, dokumen harus disusun ulang. Untuk bangunan dengan rangka bentang lebar, dokumen struktur menjadi bagian penting. Yang perlu digambar meliputi denah, detail rangka atap, detail tribun, jalur instalasi, dan sistem proteksi kebakaran.

Pengujian teknis

Pengujian yang lazim meliputi uji kuat tekan beton pada elemen struktur, uji tahanan pentanahan, uji kelayakan instalasi listrik, dan uji fungsi sistem proteksi kebakaran. Bangunan dengan rangka baja bentang lebar menambah pemeriksaan kondisi sambungan dan korosi.

Administrasi dan tak terduga

Penggandaan dokumen, perjalanan tim, penjadwalan pemeriksaan di luar jadwal acara, dan penyesuaian gambar saat ada revisi. Anggarkan 10 sampai 15 persen dari total perkiraan biaya teknis.

Cara menghitung retribusi

Formula retribusi bangunan gedung mengikuti struktur PP 16/2021:

$$Nr = LLt \times (Ilo \times SHST) \times It \times Ibg$$

Simbol Arti Catatan
Nr Nilai retribusi Dibayar ke kas daerah
LLt Luas total lantai Luas seluruh lantai, termasuk basemen
Ilo Indeks lokalitas Ditetapkan pemda, paling tinggi 0,5%
SHST Standar Harga Satuan Tertinggi Dihitung via aplikasi SHST di SIMBG
It Indeks terintegrasi If × Σ(bobot × indeks parameter) × faktor kepemilikan
Ibg Indeks bangunan gedung terbangun Koefisien jumlah lantai dan ketinggian

Indeks terintegrasi disusun dari empat parameter: kompleksitas, permanensi, ketinggian, dan kepemilikan. Untuk fungsi usaha, Indeks Fungsi ditetapkan 0,7.

Ambil contoh dari sosialisasi PP 16/2021 yang dipakai Kementerian PUPR. Bangunan usaha tidak sederhana seluas 1.738 m² tiga lantai dengan indeks lokalitas 0,5 persen dan SHST Rp5.170.000 menghasilkan indeks terintegrasi 1,092:

$$1.738 \times (0,005 \times 5.170.000) \times 1,092 = Rp49.072.900$$

Angka SHST dan indeks lokalitas pada contoh itu berasal dari daerah lain, jadi tidak bisa dipakai langsung untuk Kabupaten Bekasi. Yang perlu dipahami adalah strukturnya.

Untuk GOR, perhatikan bahwa tribun bertingkat menambah luas lantai yang dihitung. GOR dengan lapangan seluas 600 meter persegi dan tribun dua tingkat seluas 200 meter persegi dihitung 800 meter persegi, bukan 600. Struktur penopang atap yang berdiri terpisah bisa diperlakukan sebagai prasarana bangunan gedung tergantung klasifikasinya.

Estimasi waktu proses

GOR satu lantai tanpa tribun dengan dokumen lengkap biasanya memerlukan 1 sampai 2 bulan sejak pengajuan di SIMBG. Rentang itu meliputi verifikasi dokumen, pemeriksaan lapangan, penyusunan laporan, dan penerbitan.

GOR dengan tribun bertingkat dan gedung serba guna berkapasitas besar memerlukan 2 sampai 4 bulan. Penambahan waktu berasal dari pemeriksaan struktur bentang lebar dan pengujian yang lebih lengkap.

Kalau bangunan belum punya PBG atau dibangun bertahap tanpa dokumen menyeluruh, waktunya bertambah.

Faktor yang membuat biaya bertambah

Dokumen struktur bentang lebar tidak lengkap. Ini kondisi paling umum. Bangunan dengan rangka atap bentang lebar sering tidak menyimpan dokumen perencanaan struktur secara lengkap di sisi pengelola.

Kapasitas jalur evakuasi kurang. Gedung yang dirancang untuk kapasitas tertentu, lalu dipakai untuk acara dengan jumlah penonton melebihi kapasitas, menciptakan temuan keselamatan. Lebar jalur keluar disyaratkan terhadap jumlah penghuni.

Struktur tribun tidak terdokumentasi. Tribun yang ditambahkan atau diperluas setelah bangunan berdiri sering tidak punya dokumen struktur. Beban penonton pada tribun harus dinilai, dan ini memerlukan perhitungan.

Rangka baja korosi. Untuk bangunan yang berdiri lama di lingkungan dengan kelembapan tinggi, korosi pada sambungan rangka menjadi temuan yang perbaikannya menyentuh struktur.

Sistem listrik tidak sesuai beban acara. Peralatan tata cahaya, tata suara, dan sistem pendingin untuk acara besar menambah beban. Jalur kabel sementara yang dipasang untuk acara juga menjadi risiko yang harus dinilai.

Kapasitas sanitasi kurang. Gedung yang melayani ribuan orang pada waktu tertentu memerlukan kapasitas toilet dan pengelolaan sampah yang sesuai. Ini sering jadi temuan pada bangunan lama.

Perubahan fungsi tanpa dokumen. GOR yang dialihfungsikan menjadi gedung pertemuan, atau sebaliknya, mengubah beban dan kebutuhan sistem. Perubahan ini masuk kategori PBG perubahan.

Baca juga

Pertanyaan yang sering diajukan

Q1: Berapa biaya SLF gedung olahraga di Kabupaten Bekasi?

Jawab: Untuk GOR milik Pemerintah Daerah Kabupaten, retribusinya dikecualikan menurut Pasal 99 ayat (4) Perda Kabupaten Bekasi 8/2023. Yang tetap perlu dianggarkan adalah jasa pengkajian teknis, penyusunan as built, dan pengujian teknis. Untuk GOR swasta dan gedung serba guna komersial, retribusi berlaku dengan formula Perda 8/2023.

Q2: Apakah GOR dan gedung serba guna wajib punya SLF?

Jawab: Ya. Bangunan dengan struktur yang menopang atap dan dipakai untuk aktivitas tetap masuk kategori bangunan gedung yang tunduk pada PP 16/2021. Pengecualian menurut Perda hanya menyangkut retribusi, bukan kewajiban legalitasnya.

Q3: Apakah tribun dihitung sebagai luas lantai?

Jawab: Ya, tribun bertingkat menambah luas lantai terbangun yang dihitung. GOR dengan lapangan 600 meter persegi dan tribun dua tingkat 200 meter persegi dihitung 800 meter persegi. Struktur penopang atap yang berdiri terpisah bisa diperlakukan sebagai prasarana bangunan gedung tergantung klasifikasinya.

Q4: Apa temuan yang paling sering muncul di GOR?

Jawab: Tiga hal: dokumen struktur rangka bentang lebar yang tidak lengkap, kapasitas jalur evakuasi yang kurang untuk jumlah penonton saat acara padat, dan kondisi korosi pada sambungan rangka baja untuk bangunan yang berdiri lama.

Q5: Kalau GOR dialihfungsikan jadi gedung pertemuan, bagaimana?

Jawab: Perubahan fungsi masuk kategori PBG perubahan menurut Pasal 99 ayat (3) huruf c Perda Kabupaten Bekasi 8/2023. Beban penghuni, kebutuhan jalur evakuasi, dan sistem yang diperlukan bisa berubah, sehingga dokumen dan perhitungannya harus disesuaikan.

Q6: Berapa lama proses SLF untuk gedung olahraga?

Jawab: GOR satu lantai tanpa tribun dengan dokumen lengkap biasanya memerlukan 1 sampai 2 bulan sejak pengajuan di SIMBG. GOR dengan tribun bertingkat dan gedung serba guna berkapasitas besar memerlukan 2 sampai 4 bulan.

Hubungi konsultan SLF

Kalau Anda mengelola gedung olahraga, gedung serba guna, atau aula pertemuan di Kabupaten Bekasi dan butuh pendampingan SLF, tim PT. Puri Dimensi bisa membantu sejak penyusunan dokumen sampai pendampingan pemeriksaan lapangan.

WhatsApp: wa.me/6281575409309
Email: [email protected]
Alamat: Ruko Rodeo Drive B6-03, Jababeka 2, Cikarang

Artikel terbit: 26 September 2026